A legtöbb ember számára ez a legnagyobb pénzügyi tranzakció. Ezért fontos a helyes döntés meghozatala az első alkalommal. A lakásvásárlás néha unalmas lehet, mint egy csomó szabály. Szerencsére a megfelelő ismeretekkel és módszerekkel gyorsan és egyszerűen megvalósíthatja álmát, hogy lakástulajdonos legyen.
Lépés
4. rész: Pénzügyi menedzsment
1. lépés: Erősítse meg hitelképességét
Minél magasabb a FICO pontszám, amely 300 és 850 között mozog, annál jobb a kamatláb. Ez egy nagyon fontos dolog. A 4,5% -os jelzálogkamat és az 5% -os jelzálogkamat közötti különbség „tízezer dollárt” jelenthet a kölcsön futamideje alatt.
Kérjen ingyenes másolatot a hiteljelentéséről, hogy láthassa, mit látnak a hitelezők a hiteltörténetében. Fizessen hitelkártyával, és oldjon meg minden hitelproblémát
2. lépés. Kérjen előzetes jóváhagyást a fizetendő összeg megszerzéséhez
Két héten belül forduljon több hitelezőhöz, hogy az ellenőrzések ne veszélyeztessék hiteljelentését. Végezze el ezt a lépést „mielőtt” felvenné a kapcsolatot egy ingatlanközvetítővel, hogy megbízzon képességeiben, és ne essen balesetbe olyan lakással, amelyet nem engedhet meg magának.
- Az eladó „örül” annak a vevőnek, aki előzetes jóváhagyást kapott. Azok a vásárlók, akik megkapták az első jóváhagyást, szinte mindig zöld utat kapnak a hitelezőktől, vagyis csak kicsi a kockázata az üzlet felmondásának.
- Ne szerezzen előminősítést, ne előzetes jóváhagyást. A két dolog más. Az előzetes jóváhagyás azt jelenti, hogy a hitelezők általában a pénzügyi kimutatások megtekintése után készülnek kölcsön nyújtására. A kezdeti képesítés egyszerűen azt jelenti, hogy a hitelező "megbecsüli", hogy mit vehet fel kölcsön. Ez nem jelenti azt, hogy hitelt kap.
Lépés 3. Eladja jelzáloghitelét
Várjon - miért kellene eladnia a jelzáloghitelt, mielőtt lakásvásárlásról dönt? Ez nem teljesen az ellenkezője? Nem feltétlenül. A lakásvásárlás előtt a jelzálog eladása jövedelmező lehet az egyik fő ok miatt:
- Pontosan tudni fogja, hogy mennyi pénzt vehet fel kölcsön „mielőtt” házat vásárol. Sok embernek érzelmi kötődése van egy adott otthonhoz, de nem birtokolhatja azt. Nehezen találtak olyan jelzáloghitelt, amely fedezni tudná a ház árát. A korai jelzálogkölcsön és a második ház felkutatása kevésbé csábító, de duplán okos. Hamarosan meg tudja állapítani, hogy a ház az árkategóriába tartozik -e vagy sem.
- Gondolja át, milyen típusú előleget tud fizetni. Ez a jelzálog -számítás részévé válik, bár nincs szüksége pontos számításra a jelzálog eladásakor. Van egy általános elképzelése. Erről bővebben lesz szó ebben a cikkben.
- Keressen és találjon összehasonlításokat, amelyeket a hitelezők használnak a hitelképességének meghatározásához. A gyakran használt összehasonlítás a "28 és 36". Ez azt jelenti, hogy a bruttó jövedelmének 28% -ának (az adózás előtt) fedeznie kell a megvásárolni kívánt lakás költségeit (beleértve a jelzálog alapelveit és érdekeit, például a lakásadókat és a biztosítást). A havi hitelkifizetések készpénzköltséggel kombinálva nem haladhatják meg a bruttó jövedelem 36% -át. Keresse meg havi bruttó jövedelmének százalékos arányát (3750 dollár 28% -a és 36% -a = 1050 és 1350 dollár). A fennálló hitelből fizetett havi kifizetések nem haladhatják meg a (300 USD) közötti különbözetet, különben nem kapunk jóváhagyást.
4. lépés. Ha jogosult, először ellenőrizze a vásárlók számára elérhető programokat
Néhányan gyakran alacsonyabb előleget írnak elő. Ezt számos állami és helyi önkormányzat kínálja. Emellett büntetés nélkül is elérheti a 10 000 dollárt egy 401 (k) vagy Roth IRA -ból. A kérdéses eszköz kölcsönzésével kapcsolatos konkrét információért forduljon brókeréhez vagy az emberi erőforrásokkal foglalkozó alkalmazotthoz.
5. lépés. Beszéljen és fogadjon ügyvédet (nem kötelező)
Ha egyszerű, problémamentes lakásvásárlási folyamatot keres, akkor valószínűleg csak ingatlanügynökre, közjegyzőre és esetleg jelzálog-közvetítőre van szüksége. De még egyszer emlékeznünk kell arra, hogy amikor minden az elvárásoknak megfelelően gördülékenyen futhat. Béreljen becsületes, jó hírű, (viszonylag) olcsó ügyvédet, ha:
- Az ügyvédi díj töredéke a költött költségvetésnek az otthonára fordított teljes összeghez képest.
- Az Ön által megvásárolt házat lezárják vagy peres eljárás folyik, ami azt jelenti, hogy az elhunyt személy hagyatékának részeként került forgalomba.
- Azt gyanítja, hogy az eladó könnyen megtörheti az üzletet, vagy nem bízik bennük.
- Az állam megköveteli az ügyvédtől, hogy fejezze be a lakásvásárlási folyamatot. Jelenleg hat állam megköveteli az ügyvéd jelenlétét. Beszéljen államának lakásügyi bizottságával, hogy megtudja, ez általános folyamat -e az Ön államában.
2. rész a 4 -ből: Házvásárlás
1. lépés. Keressen egy jó ingatlanközvetítőt, aki képviseli Önt a keresési és tárgyalási folyamatban
Az ingatlanügynököknek barátságosnak, nyitottnak, vonzónak, nyugodtnak, magabiztosnak és képzettnek kell lenniük. Ismerje meg az ügynökségi díjakat, módszereket, tapasztalatokat és képzéseket. Keressen egy ingatlanügynököt, aki a környéken lakik, teljes munkaidőben dolgozik, minden évben sikeres az ingatlanvásárlás során, és jó hírneve van.
- Az ingatlanforgalmazók általában az eladóknál dolgoznak, de ez nem rossz dolog. Az ingatlanügynök feladata, hogy összekösse azokat a személyeket, akik egy adott lakást szeretnének vásárolni és eladni. Ezért az ingatlanügynök érdekelt a ház eladásában. Egy jó ingatlanos a tapasztalatait felhasználva eladja a „megfelelő” lakást a „megfelelő” vevőnek - ez Ön.
- Amikor talál egy ingatlanügynököt, adjon meg minden részletet, amikor leírja a kívánt lakást - a fürdőszobák és a hálószobák számát, a ház belsejéhez csatlakozó garázst, az üres teleket és minden más fontos dolgot, például a jó világítást vagy a lakás méretét. a kert a gyerekeknek.
2. lépés. Regisztráljon az MLS készenléti szolgáltatásba, és keresse meg a környékbeli ingatlanokat
A többszörös listázási szolgáltatás képet ad a várható árkategóriában lévő piaci részesedésről. Az ügynöke ezt is megteheti Ön helyett.
Ha ingatlanközvetítőn keresztül regisztrál, ez rossz módja annak, hogy kapcsolatba lépjen a regisztrált ügynökkel, hogy személyesen megnézze az otthont. Ne kérje ezt az ügynököktől, kivéve, ha azt tervezi, hogy az Ön nevében szerezheti meg őket - nem kapnak kifizetést, amíg az ügyfél nem vásárolja meg a házat, és tisztességtelen kérni őket fizetés nélkül, tudva, hogy nem fogja használni őket. vedd meg az otthonod
Lépés 3. Kezdje el keresni a költségkereten belüli lakásokat
Kérjen meg egy ingatlanügynököt, hogy kezdje el a munkát, de tudassa velük, hogy milyen költségvetéssel rendelkezik. Az általános szabály itt az, hogy házat vásárolhat az éves fizetésének 2,5 -szereséért. Például, ha az éves fizetése 85 ezer dollár, akkor tegyen félre minimum 210 ezer dolláros jelzáloghitelt, és esetleg nagyobb összeget is.
Használja az online jelzálog -kalkulátort a számok zúzására, és emlékezzen a korábbi jelzálog -vásárlásokra. Tartsa észben ezt a számot, amikor új álomotthonának megtalálására készül
4. lépés: Gondolkodjon el azon, hogy valóban házat keres -e
Lehet, hogy már kétségei vannak, de részletezze pénzügyeit. Önnek és családjának alaposan meg kell fontolnia néhány dolgot:
- Mire van szüksége Önnek és családjának a következő években? Lehet, hogy jelenleg csak férj és feleség vagy, de tervezel -e gyereket? Az a ház, amely csak két személy számára alkalmas és kényelmes, három vagy négy ember számára kevésbé lesz kényelmes.
- Milyen értékesítéseket szeretne megvalósítani? Más szóval, mik a prioritásai? Bár úgy gondoljuk, hogy a házvásárlás jó dolog, gyakran súlyos kínzás, amikor kompromisszumra kényszerülünk. Aggódik a hangulatos szomszédok és a jó iskolák miatt a nagy udvarok felett? Nagy, használható konyhára van szüksége egy nagy, fényűző hálószoba helyett? Mit fogsz áldozni, ha válságos idők vannak?
- Arra számít, hogy a jövedelme növekedni fog az elkövetkező években? Ha a bevételei 3% -kal nőttek az elmúlt években, és biztos munkahelye van egy kényelmes iparágban, akkor biztos lehet benne, hogy drága, de mégis ésszerű jelzáloghitel vásárlása lehetséges. A legtöbb lakásvásárló viszonylag magas áron vásárol házat, majd egy -két éven belül jelzáloggá alakul.
5. lépés Határozza meg a környezetet, amelyben élni szeretne
Keresse meg az elérhető lakásokat a környéken, ahol él. Nézze meg az árakat, a házterveket, a vásárlás közelségét, az otthonokat és egyéb szolgáltatásokat. Olvassa el az óriásplakátokat, ha van ilyen, és beszéljen a helyiekkel. Nézze meg a házat és környékét, valamint a ház közelében lévő körülményeket, és győződjön meg arról, hogy nem vesz olyan házat, amely csak a szemében csillog.
Az otthona környéke néha jelentős szempont a ház állapotához képest, mert ez befolyásolja az otthona eladási értékét, ha tovább értékesíti. Ha jó lakást vásárol, amely magasabb, mint egy jó környék, jó befektetés lehet, és lehetővé teszi, hogy azonosítsa és csatlakozzon egy közösséghez-ahol sok ember szeretne élni-, ésszerű áron kínálhat ingatlanvásárlást
6. Lépjen néhány otthoni bemutatóra, hogy felmérje a piaci részesedést, és nézze meg, mit szeretne
Ügyeljen az összképre, a hálószobák és fürdőszobák számára, a konyhára és a tárolóra. Látogasson el olyan ingatlanokba, amelyek valóban megragadják a tekintetét különböző időpontokban, és ellenőrizze a forgalmi dugókat, a parkolási lehetőséget, a zajszintet és a folyamatban lévő tevékenységeket. A békés szomszédok ebédidőben zajosak lehetnek a forgalmas időkben, és soha nem tudhatja, ha csak egyszer látogatja meg őket.
7. lépés. Nézze meg a ház körül lévő házak összehasonlítását
Ha bizonytalan egy lakás árában, használjon helyi értékbecslőt otthonának értékelésére, aki összehasonlításokat is megvizsgál. Az otthon értékelésekor az értékelő összehasonlítja az otthonokat olyan területeken, amelyek azonos jellemzőkkel, méretekkel rendelkeznek. Ha az otthona drágább, mint más otthonok, vagy az értékbecslő egy másik területen vagy távolabb találja az otthont 1⁄2 mérföld (0,8 km), legyen óvatos! Soha ne vásárolja meg a környék legdrágább házát. A bankok meghiúsíthatják a lakásfinanszírozást, és előfordulhat, hogy soha nem látja ennek megfelelően az árát. Ha megengedheti magának, vásároljon egy kicsit drágább házat a környékén - mivel a környező házak magasabb áron kerülnek eladásra, mint amit fizet, az otthona értéke növekedni fog.
3. rész a 4 -ből: Ajánlat készítése
1. lépés Ha lehetséges, igazítsa ajánlatát az eladó feltételeihez
Nem könnyű, és gyakran lehetetlen is, de ártalmatlan próbálkozni, amikor életének legnagyobb vásárlását végzi. Íme néhány dolog, amit érdemes szem előtt tartani az ajánlattal kapcsolatban:
- Mit nyújt az eladó a pénzügyi kilátások szempontjából? Rászorulnak, vagy készpénzre várnak? A készpénzhiányos eladók szívesen fogadnak ajánlatokat az adott ár csökkentésére.
- Mióta adják el a házat? A régóta eladott lakásokért alacsonyabb áron lehet alkudni.
- Más házat vettek? Ha az eladó jelenleg nem az általuk eladott házban lakik, sokkal könnyebb lesz alacsonyabb áron licitálni, mint gondolná.
Lépés 2. Nézze meg az árak összehasonlítását, amikor ajánlatot tesz
A közeli házaknak is van hasonló ára („felajánlott ár”), és mit árulnak ott? Ha a környéken lévő lakások rendszeresen 5% -kal a kért ár alatt árulnak, akkor fontolja meg, hogy 8-10% -kal alacsonyabb ajánlatot tesz -e a kért ár alatt.
Lépés 3. Számítsa ki otthonának költségeit
Vegye figyelembe a lakására vonatkozó éves adó- és biztosítási értéket a területen, valamint a megvásárolni kívánt lakás átlagos árát. Azt is fontolja meg, hogy mennyi pénzt szeretne kifizetni. (Ez változó összegekben mozog, amelyek általában a kölcsönkért pénz 3 és 6 százaléka között mozognak. A hitelintézetek gyakran alacsonyabb törlesztési arányokat kínálnak tagjaiknak.) Adja meg a teljes összeget egy jelzálog -kalkulátorban (megtalálhatja az interneten, vagy elkészítheti sajátját).) Ha az eredmény meghaladja a bruttó jövedelem 28% -át (vagy alacsony százalékot használnak fel a hitelezők az Ön helyzetében), akkor nehezen jut jelzáloghoz.
Határozza meg, hogy el kell -e adnia régi házát, hogy újat kapjon. Ha szükséges, új lakás vásárlása nagyban függ a régi ház eladásától. A függő ajánlat nagyobb kockázatot hordoz, és az eladó kevésbé várja tőle, mivel az adásvételt nem lehet befejezni, amíg a vevő régi lakását el nem adják. Az első alkalommal érdemes a régi otthonát a tőzsdére helyezni
4. lépés: Ha valóban házat szeretne, készüljön fel a kért ár feletti ajánlatra
A piac elérhetősége és kereslete általában kényszerítő jellegű. Ha sok magánszemély versenyez kis számú lakásért, készüljön fel a lehető legmagasabb licitre. Néhány lakásvásárló nem hiszi, hogy még mindig tartja magát a legmagasabb ajánlatához, de könnyen rájön, hogy legyőzheti a többi ajánlatot, és soha nem kap lehetőséget arra, hogy licitáljon az otthonára. Ha azt szeretné, hogy otthonában a legjobbat adja, amit igazán szeretne, tegyen magas ajánlatot.
5. lépés. Beszéljen az ingatlanügynökével, amikor készen áll az ajánlat benyújtására
Míg az ajánlattételre vonatkozó utasítások államonként eltérőek lehetnek, általában ez történik: Ön benyújtja ajánlatát egy brókernek, aki ezt követően bemutatja az eladó képviselőjének. Az eladó ezután úgy dönt, hogy elfogadja, elutasítja vagy ellenkező ajánlatot tesz.
Adjon meg előleget az ajánlatával. Amikor elfogadja az ajánlatot, akkor ezt a papírmunkában formalizálja, ami azt jelenti, hogy elkötelezett házvásárlás mellett, vagy letétet veszít, kivéve, ha megkapja a végleges jelzálog -jóváhagyást, vagy valami történik az ellenőrzési idő alatt, amit nem tud elfogadni. Mindaddig, amíg a papírokat harmadik fél kezeli (általában 30-90 nap), a hitelező finanszírozza a vásárlást és jóváhagyja a jelzáloghitelt
4. rész a 4 -ből: A megállapodás megszegése
1. lépés Határozza meg, hogy mennyi előlegre van szüksége az üzlet megkötéséhez
Az előleg a ház valós értékét vagy tulajdonjogát jelenti. A pénz olyan pénz is, amelyet nem kell kamatozni. Minél több előleget engedhet meg otthonának megvásárlásához vagy megvásárlásához, annál kevesebb pénzre lesz szüksége az otthoni kifizetések kifizetéséhez.
- Várhatóan a ház elfogadott "értékének" 10-20% -át kell megadnia. Vegye figyelembe, hogy a ház értéke magasabb vagy alacsonyabb lehet, mint a ház eladási ára.” Ha például 30 000 USD előlege van, akkor 300 000 USD (10%) vagy 150 000 USD (20%) közötti ház előlegeként használná fel. A kisebb összegek költségvetése gyakran, de nem feltétlenül köteles fizetni a magán jelzálog-biztosításért (PMI), ami növeli a havi költségeket, de adólevonható.
- Ha nem tud 10% -20% előleget fizetni otthonában, de jó hitelképessége és stabil jövedelme van, egy jelzálog-bróker segíthet kombinált vagy FHA jelzáloggal. Tehát felveszi az első jelzáloghitelt a ház értékének legfeljebb 80% -ára, a második pedig a fennmaradó részre. Még ha a második jelzáloghitel-kamatláb valamivel magasabb is, az adólevonható kamatoknak és a kombinált kifizetéseknek még mindig alacsonyabbnak kell lenniük, mint az első jelzálogkölcsönnek a PMI-vel. Ha lakást vásárol, fontolja meg a Nehémiás programot, hogy segítséget kapjon az előleghez.
2. lépés. Győződjön meg arról, hogy a végső jóváhagyás megbecsülhető egy kényelmes otthoni ellenőrzéssel
Kérje a következő felméréseket és jelentéseket: házértékelések, csillagok, termeszek, radon, veszélyes anyagok, mászások, árvizek, földrengések és bűnözési arányok. (Általában 7-10 napot vesz igénybe az ellenőrzés befejezése-győződjön meg arról, hogy ügynöke mindent elmagyaráz, amikor aláírja az adásvételi szerződést.)
- Az otthon felülvizsgálatának költsége a területtől függően 150 és 500 dollár között mozog, de ezzel megelőzheti a 100 000 dolláros hibát. Ez különösen igaz a rizsházakra, mivel el szeretné kerülni a további költségeket, például a festéket, az azbeszt szigetelést és penész.
- Ha a felülvizsgálat eredményei alapján licitál a lakására, ne tulajdonítsa vagy vegye fel a szerződésbe. A hitelnyújtó intézmény felkéri Önt, hogy nyújtson be egy másolatot a felülvizsgálat eredményeiről, ami érvényteleníti az értékelésüket.
3. lépés. Végezzen teljes otthoni ellenőrzést, és győződjön meg arról, hogy a szerződés függ az eredményektől
A lakásvizsgálat fontos része a lakásvásárlási élménynek. Ha nem ismeri a nyereségért felajánlott ház értékét és valódi értékét, pénzügyi katasztrófa történhet. A lakásvásárlók "becsléseket" tesznek, amikor új lakásvásárlási költségvetést találnak. Ezek a becslések jelentősen tévesek lehetnek, és rossz anyagi helyzetbe hozhatják a családot.
4. lépés. Mentse el a megállapodást
Az egyetértő levelet általában a közjegyzői irodában készítik el, amely magában foglalja az ingatlanra vonatkozó dokumentumok és a jelzálogszerződés aláírását. Az egyik papírcsomag tartalmazza az okiratot, a megállapodást arról, hogy Ön az otthon jelenlegi tulajdonosa, és a jogcímet, amely azt mutatja, hogy senki más nem perelhet vagy harcolhat ellene. Ha továbbra is problémák merülnek fel, akkor a megállapodás elmaradt levelében ki lehet hagyni pénzt, amíg a probléma megoldódik, ami arra ösztönzi az eladót, hogy gyorsan orvosolja a problémát azzal a céllal, hogy megkapja az összes tulajdonosi jogot. Ha a probléma továbbra is fennáll, akkor a megállapodásban szereplő dokumentumban félre lehet tenni pénzt, amíg a probléma megoldódik, ami ösztönzőleg hat az eladóra, hogy gyorsan orvosolja a problémát, és elfogadjon mindent, amit adnak.
Fontolja meg, hogy polgári ügyvédjét használja a záró dokumentumok áttekintésére, és tanúja lehet a zárásnak. Ne feledje, az ingatlanügynök nem képes jogi tanácsot adni. Lehet, hogy akár 200-400 dollárt is el kell költenie egy ügyvéd rövid időn belüli kifizetéséhez, de azért fizetnek, hogy felügyelje Önt
Tippek
- Győződjön meg arról, hogy van némi megtakarított pénze, mielőtt elkezdené keresni a lakásvásárlási lehetőségeket!
- Próbáljon meg nem választani egy adott ingatlanon. Jó dolog megtalálni pontosan azt, amire szüksége van, de ha érzelmi kötődése van egy otthonhoz, akkor többet kell fizetnie, mint az árcédula, mert érzelmi kötődése van. A megállapodások is változhatnak. Növelje a költözés vágyát egy másik ház megtekintéséhez; Nincs tökéletes otthon, ahol az eladó megadhatja, amit szeretne.
- Soha ne vegyen mérőeszközt, és ne kezdjen el egy helyiséget mérni! Értesítheti az ingatlanügynököt, hogy érzelmileg kötődik, és bizonyos árat számíthat fel !!!
Figyelem
- Az eladó nem engedi, hogy otthoni vizsgálatot végezzen, mert van mit elrejteni - sétáljon!
- A gazdaság jelenlegi állapota meglehetősen rossz, egyesek azt mondják, hogy ez a jó alkalom a lakásvásárlásra (a lakásárak olcsók), de mások szerint rossz idő a lakásértékesítéshez. A házvásárlás előtt mindenképpen tanácsos megbeszélni és megfontolni minden tanácsot.
- Legyen óvatos az ingatlanügynökökkel, akik sietnek az ingatlanok eladásával. Lehet, hogy tudatában vannak egy rossz eseménynek, például a piaci részesedés összeomlásának. Próbáljon olyan ajánlatokat keresni, amelyeket nem általában az ügynökök nyújtanak.
